Inmuebles comprados en 2023-2024: la depreciación que nadie esperaba

En las últimas semanas, Humberto Osuna, director general de Milyssus, expuso en redes sociales una preocupante realidad: se suele creer falsamente que un inmueble siempre es una buena inversión, pero los números recientes dicen lo contrario. Quienes compraron casas, departamentos o lotes residenciales en 2023 y 2024 en ciertas zonas de México –especialmente en Culiacán y Mazatlán, Sinaloa– se encuentran hoy con que sus propiedades han perdido valor. Los descuentos y devaluaciones actuales en el mercado inmobiliario superan, en términos netos, los precios que esas viviendas tenían hace uno o dos años. A continuación, exploramos qué está sucediendo, en qué lugares y cómo se han depreciado estos inmuebles, apoyándonos en datos concretos y ejemplos recientes.

Culiacán: violencia, parálisis del mercado y caídas de hasta 70% en ventas

La ciudad de Culiacán –tradicionalmente con un mercado inmobiliario estable– vive desde 2024 una crisis inmobiliaria sin precedentes. El detonante principal ha sido la ola de violencia derivada de la guerra interna en el Cártel de Sinaloa (conflicto entre las facciones de Los Chapitos y La Mayiza), que estalló alrededor de septiembre de 2024. A raíz de este conflicto, la seguridad pública se deterioró y con ello la demanda de vivienda se desplomó. En palabras de Daniel Félix, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Sinaloa, “fue una caída como de un 70% en la venta de vivienda” en Culiacán. Es decir, 7 de cada 10 compraventas de casas nuevas dejaron de concretarse en el último año, un desplome histórico en las transacciones inmobiliarias de la ciudad.

Los efectos de esta contracción se sienten en todos los frentes. Por un lado, cientos de familias han abandonado sus hogares por temor a la violencia –aunque muchas conservan la esperanza de regresar–, lo que generó un aumento de viviendas desocupadas. Este fenómeno de casas vacías ha producido una sobreoferta en el mercado residencial de Culiacán, presionando los precios a la baja y derrumbando la plusvalía en varias colonias. En palabras de Daniel Félix, “estamos en un mercado de compradores. Los que necesitan vender se ven obligados a bajar precios. Ya no es momento de especular”. En otras palabras, quien hoy quiere vender su propiedad en Culiacán se ve forzado a ofrecer descuentos significativos, rompiendo con años de alzas y expectativas de ganancia.

Descuentos, precios a la baja y pérdidas para los propietarios

El cambio de un mercado de vendedores especulativo a un mercado de compradores a la defensiva se refleja en fuertes descuentos y recortes de precio. Según un reportaje de El País, las grandes inmobiliarias de Culiacán han tenido que “reventar la burbuja” bajando aceleradamente los precios de las viviendas. Muchas desarrolladoras ofrecen promociones agresivas, llegando a reducciones de entre $600,000 y $900,000 pesos en menos de un año para lograr ventas. En varios casos documentados, los inmuebles nuevos valen hoy menos que en 2023 (Solo algunos ejemplos de la amplia lista):

• Paralela Residencial (desarrollo de departamentos): En 2024 vendía unidades en $2.7 millones de pesos, pero ante la falta de compradores bajó el precio a $1.9 millones. Descuento: aproximadamente -$800,000 pesos (casi un 30% menos que antes).

• Portalegre Gardens IV (desarrollo horizontal): En 2024 vendía casas en $3.5 millones de pesos, pero ante la falta de ventas, bajo el precio a $2.65 millones. Descuento aproximadamente -$882,500 pesos (un 25% menos que antes).

• Alcázar del Rey (fraccionamiento residencial): Ofertaba casas en $1.6 millones hace un año; para mayo de 2025 redujo su precio hasta $813,000 pesos. Descuento: alrededor de -$787,000 pesos, es decir, la propiedad perdió cerca de la mitad de su valor original en muy poco tiempo.

• Latitud Norte (zona privada de vivienda): En agosto de 2024 tenía casas en $3.5 millones; solo siete meses después, se remataban en $2.9 millones, $600,000 abajo del precio inicial.

Fuente: https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1049028553895095&id=100063638797135&set=a.136186301845996

Además de estos desarrollos identificados, un análisis local halló que aproximadamente 25% de las propiedades en venta (especialmente de tipo residencial “premium” por encima de $5 millones) mostraron variaciones a la baja en sus precios del orden del 10% al 20% en apenas tres meses (septiembre a noviembre de 2024). Colonias de alto nivel como Guadalupe, Montebello, Las Quintas – que antes se consideraban zonas de alta plusvalía – han visto caer los precios de sus casas en ese rango. En contraste, las viviendas más económicas (por debajo de $1 millón, e.g. en sectores populares como Alturas del Sur) prácticamente no bajaron de precio, ya que siguen teniendo demanda local. Esto evidencia que la depreciación golpea sobre todo a quienes compraron inmuebles costosos o “de inversión” durante el boom: ese segmento que antes dependía de compradores con altos recursos (muchos ligados al dinero ilícito) ahora se ha quedado sin demanda y con valores inflados insostenibles.

Para los propietarios individuales, el panorama es desalentador. Quien adquirió, por ejemplo, una casa de nivel medio en 2023 esperando que su plusvalía subiera, ahora descubre que vale hasta 30% o 40% menos. Humberto Osuna advertía justamente esto: sacar cuentas y reconocer que no en todas las ocasiones un inmueble genera ganancias, pues hoy la mayoría de esos inversionistas se enfrentan a pérdidas reales. Un ejemplo real citado por Osuna es el de ciertos fraccionamientos donde casas de interés medio que se vendían en $2.5 millones ahora se rematan en torno a $1.6 millones, evidenciando un ajuste drástico del mercado. Quienes compraron a $2.5 M hace un año “perdieron” alrededor de $900 mil pesos en valor patrimonial –a menos que estén dispuestos a esperar varios años a una posible recuperación.

Mazatlán: del boom inmobiliario turístico al freno por sobreoferta

La situación en Mazatlán, otro importante mercado inmobiliario de Sinaloa es distinta en sus causas, pero similar en sus consecuencias para inversionistas recientes. Mazatlán vivió en años recientes un boom descontrolado de desarrollos turísticos y residenciales, con más de 173 proyectos inmobiliarios activos al primer semestre de 2024 y miles de condominios en preventa. Se construyeron más de 1,000 torres de departamentos en siete años de auge, atrayendo compradores de otras ciudades y extranjeros en busca de propiedades frente al mar. Sin embargo, este rápido crecimiento trajo problemas de liquidez, permisos y credibilidad.

A diferencia de Culiacán, donde la violencia frenó a los compradores, en Mazatlán el talón de Aquiles ha sido el modelo financiero y la sobreoferta. Siete de cada 10 desarrollos mazatlecos se financiaron con el dinero de los compradores (esquema de preventas). Esto funcionó mientras las ventas fluían; pero cuando las ventas se detuvieron, las obras también. Hoy varios proyectos en la Zona Dorada llevan años sin avanzar, porque no han vendido suficientes unidades para continuar la construcción. El resultado: compradores que dieron anticipos están atrapados en inversiones inmóviles, esperando entregas que no llegan. La propia Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Mazatlán reconoció en 2024 “demoras en la entrega de proyectos inmobiliarios” que han causado malestar y desconfianza, al punto de convocar mesas de trabajo entre desarrolladores y autoridades para buscar soluciones. Aunque subrayan que no todos son fraudes, el retraso generalizado es innegable y se ha vuelto un tema de preocupación para compradores e inversionistas en el puerto.

Otro factor que ha golpeado la confianza en Mazatlán es la inseguridad jurídica y administrativa de algunos desarrollos durante el boom. Hubo proyectos que arrancaron sin tener permisos completos, o en zonas ambientalmente sensibles, lo que derivó en suspensiones de obra por la autoridad e incluso clausuras por PROFEPA (Protección Ambiental) en cercanías de la playa. Compradores de ciertos desarrollos de lujo llevan más de 3 años sin poder escriturar sus departamentos porque el régimen de condominio nunca fue registrado adecuadamente. En la práctica, eso significa que legalmente la propiedad sigue a nombre del desarrollador, impidiendo al comprador venderla o heredarla, e inmovilizando su inversión. Son casos extremos, pero reales, que han minado la credibilidad del mercado mazatleco.

Si bien Mazatlán no ha sufrido un desplome tan brusco de la demanda como Culiacán, sí muestra señales de enfriamiento. A finales de 2024 la venta de inmuebles en Mazatlán cayó alrededor de 20% con respecto al ritmo anterior. La diferencia es que la ciudad aún se apoya en su atractivo turístico y en compradores foráneos; de hecho, en pleno 2023-2024 se promocionaba que Mazatlán seguía siendo “un destino deseable para inversionistas”, con precios hasta 40% más bajos que otros destinos de playa. Sin embargo, la crisis de confianza ya alcanza al puerto: algunos desarrolladores han tenido que posponer nuevos lanzamientos, y las preventas existentes comenzaron a incorporar descuentos y bonos para seducir clientes. Por ejemplo, ya en 2024 se veían ofertas de “últimos departamentos con bono y equipamiento incluido” en ciertos complejos. La plusvalía proyectada que muchos compradores esperaban (se llegó a pregonar 20% anual en Mazatlán durante el auge) ahora es incierta o nula. Peor aún, quienes invirtieron en preventa en 2023 con la idea de revender al terminar la obra, hoy se enfrentan a retrasos indefinidos o a la necesidad de revender su contrato con descuento, asumiendo pérdidas para salir.

Indicadores clave de la depreciación inmobiliaria

Para entender la magnitud de esta problemática, conviene resumir algunos indicadores sencillos y concretos que ilustran la devaluación de inmuebles en Culiacán, Mazatlán y México en general durante 2024-2025:

• Desplome de ventas: Culiacán registra un -70% en ventas de casas nuevas en el último año. Mazatlán, alrededor de -20% en el mismo periodo. En Altata (otro destino sinaloense pequeño) las ventas cayeron a casi cero.

• Precios a la baja: Al menos 1 de cada 4 propiedades en venta en Culiacán vio reducciones notables de precio (10–20%) en cuestión de meses. Las inmobiliarias han aplicado descuentos de $600 mil hasta $900 mil pesos para poder vender.

• Plusvalía estancada o negativa: Según el índice SHF, mientras a nivel nacional los precios de vivienda aún subían ~9% en 2024, en Sinaloa el crecimiento se frenó a apenas ~5% en inicios de 2025. En colonias exclusivas de Culiacán, la plusvalía retrocedió, con casas que valían menos en 2025 que en 2024.

• Sobreoferta e inventario acumulado: El aumento de casas vacías por la migración de familias ha creado un exceso de oferta en Culiacán. Los desarrolladores tienen inventario sin vender y se ven obligados a liquidarlo con rebajas, en lugar de construir más.

• Proyectos detenidos y atrasos: En Mazatlán, varios proyectos verticales están detenidos por falta de flujo (no se vendieron las unidades esperadas). AMPI confirma retrasos generalizados en entregas de departamentos nuevos, lo que afecta la confianza del comprador.

Estos indicadores son fáciles de percibir para los consumidores: si un inmueble equivalente al suyo ahora se vende mucho más barato que antes, o si hay múltiples anuncios de “Se Vende” en su colonia sin movimiento, significa que la valorización esperada no se está cumpliendo. En resumen, muchos propietarios de 2023/24 están en “números rojos” por ahora, viendo cómo su patrimonio inmobiliario vale menos de lo que pagaron.

Los desarrolladores inmobiliarios contra la pared

Esta depreciación generalizada tiene también un origen y una consecuencia en la situación de los desarrolladores inmobiliarios. Frente al parón de ventas y la falta de liquidez, los desarrolladores de Culiacán han optado por varias estrategias de emergencia para sobrevivir:

• Ofrecer bonos, rebajas y facilidades de pago sin precedentes. Se han visto promociones como bonificaciones de $500,000 pesos por comprar vivienda en ciertos fraccionamientos, o desarrolladoras que prometían entregar $600,000 pesos al comprador para que amortizara su crédito bancario. Estas medidas sacrifican totalmente la utilidad de la empresa, pero buscan al menos recuperar algo de flujo de efectivo.

• Detener nuevas construcciones: “¿Para qué construyo nuevas viviendas, si tengo viviendas en inventario?” es la lógica imperante. Múltiples proyectos en planeación se han congelado. De hecho, al menos 10 proyectos habitacionales de alto costo fueron parados en Culiacán en el último semestre por falta de crédito y ventas. En Mazatlán, también se frenó el lanzamiento de nuevos desarrollos a partir de 2024, en parte hasta ver cómo se absorbe el inventario existente.

• Liquidación de inventario a costo o por debajo del avalúo: Como mencionamos, se están vendiendo propiedades por debajo de su valor avalúo o costo, solo para recuperar algo de capital. Los empresarios asumen pérdidas; literalmente están “sacando lo que tienen construido” con ofertas, porque “la vivienda no tendría por qué bajar” (no bajaron los costos de materiales), pero están bajando artificialmente los precios para mover el stock.

• Recortes y despidos: La parálisis constructora obligó a recortar personal. Muchas empresas han despedido cuadrillas completas de albañiles, fierreros, electricistas, así como personal administrativo. Se reporta la pérdida de miles de empleos en el sector en Sinaloa (solo en 9 meses de conflicto se perdieron ~12 mil empleos formales ligados a la construcción).

• Banca a la defensiva: Los bancos, por su parte, han restringido el otorgamiento de créditos hipotecarios en las plazas de mayor riesgo. Además, unas 20 instituciones financieras impusieron trabas al financiamiento de empresas desarrolladoras en Culiacán, agravando la falta de liquidez para nuevos proyectos.

En Mazatlán, los desarrolladores enfrentan un reto adicional: reconstruir la confianza. La AMPI local ha enfatizado la necesidad de mejorar la transparencia, certificar profesionales y asegurarse de que los proyectos se comercialicen dentro del marco legal. Se habla incluso de iniciativas como crear un distintivo de confiabilidad para desarrolladores, dado que la imagen del sector quedó golpeada tras casos de incumplimiento y retrasos. Mientras tanto, algunos inversionistas precavidos prefieren comprar únicamente propiedades terminadas (entregadas) en lugar de arriesgarse en preventas, para “evitar obras detenidas o trámites pendientes”.

Paradójicamente, la crisis está forzando ciertos ajustes positivos en el sector: en Culiacán, por ejemplo, se acabó la especulación fácil y ahora “la gente exige más por su dinero”, obligando a los desarrolladores a mejorar la calidad y justificar los valores de sus proyectos. Algunos desarrolladores pequeños que dependían totalmente de las preventas han quedado en riesgo de quiebra, y quienes sobrevivan saben que deberán cambiar de estrategia. Incluso se plantea un giro hacia construir vivienda de interés social o más económica en vez de lujo, aunque los altos precios del suelo urbano dificultan esa transición por ahora.

Lecciones para inversionistas y compradores

La situación actual en Culiacán y Mazatlán deja valiosas lecciones. La principal es que el mercado inmobiliario no es infalible: sí, suele ser una inversión de bajo riesgo en el largo plazo, pero no está garantizado que un inmueble siempre suba de valor en el corto o mediano plazo. Factores extraordinarios –como una escalada de violencia, una burbuja especulativa o mala planeación de proyectos– pueden dar vuelta a la tortilla y convertir un escenario de ganancias en uno de pérdidas.

Quienes compraron inmuebles en 2023-2024 en estas zonas probablemente han “perdido” dinero en papel al día de hoy, ya sea porque su propiedad vale menos o porque no han podido disfrutarla (casas abandonadas por inseguridad, departamentos en obra negra sin entregar). No obstante, como señaló un experto local, esto podría ser un “bache temporal” y eventualmente, cuando la situación se estabilice (que no sabemos cuando será), podría venir una recuperación. Para aquellos con capacidad, irónicamente este puede ser “el momento de invertir” a precios rebajados en Sinaloa, bajo el supuesto de que la paz retorne y los valores repunten a futuro. Pero esa es una apuesta que cada quien debe evaluar con cuidado.

Desde la perspectiva de Humberto Osuna y Milyssus, el mensaje para consumidores es de cautela informada: es vital analizar las condiciones del mercado, desconfiar de las expectativas de plusvalía garantizada y tomar precauciones al comprar. Si decide invertir en un escenario así, considere algunos consejos prácticos que han cobrado más relevancia que nunca:

• Negocie y aproveche las ofertas actuales, pero con visión de largo plazo. Si compra con descuento hoy, sea consciente de que la revalorización podría tardar mientras el mercado se recupera.

• Diversifique el riesgo: no ponga todos sus ahorros en una sola propiedad si el contexto es volátil. Quizá conviene esperar un poco más o buscar mercados inmobiliarios más estables.

• No se deje llevar bajo discursos de inversión: ya se comprobo que no siempre el adquirir un inmueble es una buena inversión y esto no es esclusivo de un tema de la guerra actual, también tenia que ver con una alta densidad de producto que el mercado ya no pudo soportar, asi como un incremento desmedido de los precios inmobiliarios.

• Verifique los avances de obra reales del desarrollador (principalmente en Mazatlán): En mazatlán existen desarrolladores que tienen incluso mas de 5 proyectos en "preventa" simultaneamiente, revise el avance de obra de los otros y verifique de esta manera la liquidez del desarrollador, si la obra esta frenada, no hay ningún razonamiento logico positivo para que esto ocurra.

  
  

En conclusión, la reciente depreciación de inmuebles en Culiacán, Mazatlán y otras zonas afectadas de México nos recuerda que no hay inversiones infalibles. El ladrillo también puede tambalearse. Sin embargo, con información veraz (como la aquí presentada) y precauciones debidas, los compradores y desarrolladores podrán navegar esta crisis, aprendiendo de los errores pasados para construir –literal y figuradamente– un mercado inmobiliario más sólido y sostenible en el futuro.

Fuentes: La información y datos citados provienen de reportes de prensa nacionales y locales, incluidos Milenio, El País, Vanguardia, Revista Espejo, Infobae, entre otros, así como del análisis del blog Milyssus por Humberto Osuna, quienes coinciden en la gravedad y características de esta problemática inmobiliaria.